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● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  4月24日晚間，在停牌兩天後，招商地產宣佈擬將全資子公司香港瑞嘉投資旗下4傢控股公司的股權及相關債權註入去年收購的東力實業。

  黃培坤日前也表示，東力實業未來將承擔雙重使命，在作為招商地產海外融資平臺的同時，也是招商地產新的利潤增長點。

  盡管銷售總額在行業10名開外，但招商地產的拿地面積躋身行業前四名。時代周報記者分別統計瞭幾傢房企的拿地金額，在2012年萬科拿地耗資378.21億元，保利地產耗資353.2億元，中海地產耗資175.35億元。其中，招商地產拿地額占比銷售額為43%，遠高於萬科的29%和中海地產的22%，略低於保利地產的44%。

  事實上，東力實業在公告中也明確表示，由於招商地產此次註入資產距收購東力實業時間未滿24個月，依香港聯交所相關條例將構成反收購，將被視作首次上市。而根據事態的最新進展，東力實業已於5月3日向聯交所提交瞭新上市申請。

  在資本市場並非長袖善舞的招商地產，眼下正在運作一個復雜繁瑣的上市案例。

  2011年，招商局走到瞭新十年征程元年。地產業務是慢還是快，這個問題拋給瞭彼時的管理層。當年的2月份，招商地產原董林園區房屋貸款率利試算事長孫承銘晉升招商局副總裁，招商地產原總經理林少斌替代其職位。上任後的林少斌就提出瞭新構想，2020年，招商地產的銷售額目標是1000億元，重回行業一線陣營。

  招商提出的對價方案包括以1.61港元/股的轉股價直接發行61.8億港元永久存續可換股證券；折算發行新股38.4萬股，發行價不低於1.61港元/股。一旦註資完成，東力實業將搖身變為一傢擁有近50億元人民幣凈資產規模的房地產企業。

  公告顯示，這4傢公司持有分佈於廣州、佛山、重慶和南京四所城市的8個房地產項目，總建築面積538.1萬平方米，截至去年底可售面積323.4萬平方米，以高端住宅和商業綜合體為主。

  招商地產董秘劉寧在接受時代周報記者采訪時證實，東力實業已於5月3日向聯交所提交新上市申請。香港聯交所和內地證監會一樣，審核的時間可長可短，估計最快的話，在6月底就能開股東大會。在她看來，地產公司缺的不是利潤，而是資金。東力實業一旦變成地產公司，融資就沒有時間限制，"可以說幹就幹，不像內地還得證監會去批，可以一夜之間就把股票或者債券發出去"。

  對此，招商地產董秘劉寧僅表示，從去年收購東力實業開始，公司就在做這方面的準備，"一個殼如果不利用，維系起來每年的成本也不低，把資產註入後，也能把公司的品牌做起來。"據她向時代周報記者介紹，香港聯交所和內地證監會一樣，審核的時間可長可短，估計最快的話，在6月底就能開股東大會。

  在此之前，東力實業還是一傢以電子產品為主營業務的香港公司，其2012年業績虧損，凈資產為-8.61萬元。去年5月，招商地產以1.99億港元收購東力實業7.498億股股份，占其全部已發行股本的70.18%。

  但此番急迫IPO的風險是，如果按新上市申請處理，審核將更嚴格，是否能通過港交所審批存在變數。

  "急於想突破24個月的限制，說明招商融資需求迫切。"光大證券一位不願具名的分析師對時代周報記者分析，中國證監會2010年起已暫緩受理房地產開發企業重組和再融資的申請，如果順利打開香港融資平臺，招商地產可以彌補其在A股市場的融資短板。

  激進的拿地策略在2013年得到瞭延續。數據顯示，2013年前幾個月，招商地產分別獲得大連、昆明、鎮江和蘇州4個項目，合計建築面積為84萬平方米，合計土地款為22億元。劉寧透露，2013年公司拿地金額約為200億元，這意味著招商地產拿地支付占銷售額比重將進一步上升。

  10年A股融資僅40億

  不過，資本市場的反應卻並不盡如人意。從4月25日註資以來，東力實業一路下跌，在此前短短4個交易日內股值就曾縮水超過25%。

  在2012年度中國房企銷售金額TOP50名單中，招商地產排名第12位。相比當年並駕齊驅的"招、保、萬、金"中的其他企業，招商地產完成的銷售額雖略超金地集團，卻僅是保利地產的30%左右，其與萬科銷售額落差高達近1000億元。

  花較高的代價持有，卻又迫切選擇按新上市方式處理，招商地產融資的迫切心情躍然紙上。不置可否，巨額存貨量和資金缺口，或將是招商地產想在2020年重回第一梯隊的兩大絆腳石。截至2012年末，招商地產的存貨已達736.37億元，同比大幅增長43.15%；負債率也上升3.5個百分點至73.03%，兩項指標均為歷史新高。

  以本次註資體量最大的重慶長嘉匯為例，時代周報記者拿到的第三方銷售數據顯示，在長嘉匯開盤至今的15個月時間裡，僅售出693套房源，回籠現金約12.5億元。招商地產2012年年報數據也顯示，長嘉匯一期去年預售率僅達3.88%。這個速度跟萬科、綠城、恒大等國內跑量的開發商來說，慢瞭一半以上。而同樣註資南京雍華府在未開盤的時候，就已計提7200萬元存貨跌價準備。

  "另外，東力實業還面臨新股上市的復雜程序，審核將比資產重組嚴格得多，是否能通過港交所審批尚不確定，這也會令不少投資人猶豫或選擇離開，"薛建雄稱。

  劉寧此前曾表示，公司會采取與小戶型不同的銷售策略，以保障大戶型產品的去化速度。不過對於時代周報記者提出的大戶型產品讓利的說法，劉寧予以否認。她稱，現在大戶型產品銷售還比較正常，因此還沒有制定特別的銷售策略。像去年那樣的大規模促銷的計劃，今年還沒有。

  不過在盛富資本和盛諾金地產基金總裁黃立沖等業內人士看來，花較高的代價持有，卻又迫切選擇按新上市方式處理，這樣的案例在內地十年都難得一遇，這其實說明招商地產當初的收購是沒有經過深思熟慮的，很多國內公司對於買殼、資本註入並不懂行，剛買瞭殼就急著註入資產，不做好準備和規劃，最終隻能用更復雜的過程換來並不大的融資量。如果註入資產失敗，所涉及的費用是一種嚴重的浪費。

  "股價下跌，表明投資者對註資的那些項目還並不願意買賬。"中房信研究總監薛建雄對時代周報記者分析，註入資產值隻是賬面上的東西，招商地產主要想做大香港資產包，註資過去的不少項目是當年買的高價地做出來的高端產品。但值得註意的是，資產雖大，卻並不算優秀，在調控環境下變現能力差。現在香港投資者已經非常成熟，大傢關註的是註入的資產能否帶來較高的現金流和盈利。

  不過在國信證券研究員區瑞明看來，商業地產目前在招商地產業務中的占比較小，且商業地產具有運作周期長、回報期長、資金沉淀大等特點，這將影響到東力實業在規模方面的成長速度。相反，住宅周轉快，對資本利用率高，將東力打造成為住宅開發平臺，能最大限度地發揮平臺效率。

  然而為瞭實現快速增長，招商地產今年的拿地金額計劃為200億元，占今年銷售目標的50%。大規模拿地，將進一步推升招商地產的存貨和負債率。

內容來自sina新聞

  這背後寄托的，或許是招商地產上下對回歸一線陣營的殷殷期盼。

  註資項目投資者不買賬

  如果把時間回撥至2004年，彼時招商地產的銷售額是萬科的45%，保利的77%，金地的1.1倍，穩居一線陣營。然而，一個不爭的事實是，從2009年至今的全國銷售額排名榜中，招商地產一直在第12-18位的二三線梯隊徘徊。

  "這種局面與招商地產低成本的境外融資不足有關，"黃培坤坦承，自上市以來，招商地產從資本市場融資規模較小，並主要依靠自有資金和銀行貸款，限制瞭發展速度。

  據他介紹，招商地產近10年來通過資本市場僅融資約80億元，其中有一半來自母公司招商局，而從股市融資額僅40億元左右。此外，公司2012年財報也顯示，截至去年底，在招商地產240億元的總負債結構當中，銀行借款占1/3，外幣占1/3，"當然外匯主要是銀行的錢，還有1/3是信托、保險公司提供的資金。"黃培坤透露。

  相比之下，擁有海外融資平臺和融資優勢的保利集團、中海地產和恒大地產，則得益於大量海外融資而實現快速擴張。

  根據公開資料不完全統計，在香港資本市場，中海地產僅在2010年11月至2012年11月通過優先票據或債券融資合計約171億元人民幣。恒大地產從2010年4月至2011年1月優先票據合計融資約137億元人民幣。龍湖地產從2011年4月至2012年10月優先票據或配股合計約融資96億元人民幣。

  "招商地產本身雖有瑞嘉投資可實現境外融資，但畢竟體量較小，且無法實現權益融資。此外，近年來招商地產的資金綜合成本維持在年息6%左右。這在內地房企行業中低於萬科，但卻遠高於中海地產的年息4%的資金成本。"銀河證券分析師趙強認為，若招商地產融資成本與中海地產相若，按照招商地產年均250億元左右的借款規模，可節約財務費用7 億元左右，增厚每股收益0.4 元。中投證券分析師李少明也表示，若東力實業以本次註入的50億元凈資產並以50%的資產負債率進行融資，可新增50億元的低成本融資。

  存貨730億大戶型過半

  "融資的目的，不外乎是要做大。"薛建雄分析。

  在收購香港上市平臺東力實業控股有限公司，以下簡稱"東力實業" )後不足24個月的時間內，招商局地產控股股份有限公司(下稱"招商地產" )選擇對其進行近50億元的大手筆註資。這也因此而觸動瞭香港聯交所的反向收購條例，並將被視為上市處理，必須按照IPO(首次公開募股)的程序審批。

  公司這兩年一個明顯加速的表現，反映在拿地上。公司財報顯示，2012年招商地產通過合作、收購等多種方式在深圳、天津、北京、上海、佛山、青島等11個城市新增18個項目，獲取項目資源391萬平方米，耗費土地款157億元。

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  事實上，對於東力實業，此前外界更多的是猜測招商會將旗下的優質商業地產項目註入，並進而為今後商業地產分拆上市做準備。

  不過大規模的拿地，也在一定程度上推高瞭招商地產的負債率，同時存貨也急劇上升。

  截至2012年末，招商地產的存貨已達736.37億元，同比大幅增長43.15%；負債率也上升3.5個百分點至73.03%。

  如果說公司所面臨的資金缺口問題，日後可以一定程度上依靠東力實業這個海外融資平臺而彌補的話，那麼巨額存貨問題，卻很可能成為招商地產新十年征程中難以繞過的絆腳石。

  事實上，在去年銷售363億元的基礎上，招商地產今年提出瞭僅400億元的銷售目標。然而，這個看似保守的目標，在招商地產總經理賀建亞看來卻還是存在壓力。

  今年4月10日，賀建亞在招商地產2012年度股東大會上表示，400億元的目標客觀上來講還是存在挑戰和壓力。"經過兩年的調整，公司目前的產品結構還是不夠均衡，大戶型產品占比超過1/3，"賀建亞坦承。

  "由於項目建設進度等原因，招商地產大戶型、高端產品占比偏多在今年集中體現。公司今年可售貨量中144平方米以上的大戶型產品面積占比超過50%，高於過去兩年；其中高端產品也比較高，據測算，別墅等高總價產品可售貨值約220億元，占比約3成，給去化帶來一定壓力。"中投證券分析師李少明稱。而根據申銀萬國證券的統計，正是大戶型產品去化慢，2012年末招商地產的現房存貨已大幅增加88.6億元至112.9億元。

  "等不及24個月瞭，一方面是因為公司有充分的資源準備，另一方面這也是公司戰略發展的需要。"招商地產財務總監黃培坤在日前的股東大會上如是表示。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-09/10552187822.shtml

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